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买卖不破租赁所体现的法律

2019-05-10 11:20:09  来源:中公事业单位考试题库

本篇内容中公事业单位(www.myproriv.biz)提供法律知识《买卖不破租赁所体现的法律》。

买卖不破租赁是典型的债权优先于物权的情形,这项制度的关键在于保护物的交易秩序能够在符合法律和世俗社会的需求中得以顺利进行。因此这项制度成为法律考试中极为重要的核心考点,考生必须要重点理解到其中背后的深意。

《合同法》第229条规定,在租赁合同有效期间,租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的,租赁合同对新所有权人仍然有效。根据这个法条的规定我们可以看到,租赁物如果在所有权发生改变以前如果就已经存在了合法的租赁合同,那么后发生的所有权变动无法对抗先存在的租赁行为的法律效力,也就是老百姓俗称的“新房东不能赶走租客”,新房东无论是否满意,都必须要等到租赁合同到期之后再和租客重新协商相关事宜。买卖不破租赁体现了法律所追求的公平理念,如果严格遵从物权优先于债权,意味着承租人将难以维护自己的合法权益,现实的市场交易秩序也会出现混乱的情况。同时在房屋租赁期间,出租人若想要转移租赁物所有权,承租人享有优先购买权,出租人此刻负有提前告知承租人的法律义务,由此也是体现了民法所提倡的诚实信用原则。买卖不破租赁是维护现实市场交易秩序的重要保障,尤其是交易中既涉及物权又涉及债权时,权衡各方利益是法在追求公平正义的过程中必须要去考虑的。

【例题】甲于2017年12月6日将房屋出租给乙,甲乙约定租期为两年。2018年3月24日,甲将房屋卖给丙并办理过户登记。下列选项中说法正确的是:

A. 丙可以视情况要求乙搬离房屋

B. 由于租赁合同存在,甲和丙之间的买卖合同无效

C. 房屋所有权改变后,乙的租金仍然继续交给甲

D. 在租期届满以前,丙无法主张甲乙之间的租赁合同无效

【答案】D。解析:根据《合同法》第229条规定,在租赁合同有效期间,租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的,租赁合同对新所有权人仍然有效。所以丙不能主张甲乙之间的租赁合同无效,但由于房屋所有权人已是丙,所以乙应当将租金交给丙而非甲。故本题正确答案为D。

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